Zwakte woningbouw – een indicator van afnemende economische groei

Zwakte woningbouw – een indicator van afnemende economische groei

Eerst een waarschuwing: het analyseren van de verkoop van nieuwe woningen in 2021 kost tijd en moeite. Het vereist het onderzoeken en begrijpen van meerdere gegevensbronnen die verschillende tijdsperioden bestrijken. Daarom zijn snel geschreven mediaberichten gericht op een of twee maatregelen onvolledig en te simplistisch. Voor de huidige periode van abnormaal vertragende verkopen is meer diepgang nodig.

Wat gebeurt er echt?

Opmerking: de realiteit beoordelen betekent focussen op werkelijke, niet-seizoengecorrigeerde resultaten. De seizoenseffecten kunnen dan over elkaar heen worden gelegd voor een uitgebreide analyse.

Ten eerste, verkoop van nieuwe huizen lager zijn geweest dan verwacht over de afgelopen drie maanden. Belangrijk is dat deze vertraging plaatsvindt in de sterke verkoopperiode in de zomer. Daarna komen de van nature langzamere herfst-/wintermaanden. (Na het bereiken van piekverkopen van 83K in maart, het gebruikelijke hoogtepunt van elk jaar, kwamen de verkopen van april tot juli uit op 74K, 64K, 63K en 63K.) Let op: de verkoop van nieuwe woningen wordt geteld bij de ondertekening van het contract. Veel verkopen worden voorafgaand aan het huis geregistreerd’s voltooiing.

Ten tweede, inventaris van nieuwe huizen te koop is gestegen tot een historisch typisch niveau in termen van verkoopmaanden (ongeveer 6). De gegevens van juli zijn 368.000 nieuwe huizen te koop en 63.000 nieuwe huizen verkocht, wat een voorraad van 5,8 maanden betekent (tegen het verkooppercentage van juli). De scherpe stijging van de voorraad sinds maart (21% meer dan 305K) laat zien dat huizenbouwers een hogere omzet verwachtten. Bovendien laat de stijging zien dat het aantal bouwvakkers (nu op een historisch hoog niveau van 899K) en het aanbod van hout (nu tegen lage prijzen verkocht) ruim en niet beperkend waren.

Ten derde, mediane stijging van de prijs van nieuwe huizen zijn achtergebleven bij die van bestaande huizen, wat aangeeft dat “te hoge” prijzen waarschijnlijk niet de oorzaak zijn van het vertragen van de verkoop

Ten vierde, huizenbouwer aandelenkoersen en de lage huidige koers-winstverhoudingen duiden erop dat beleggingsanalisten de vooruitzichten voor de ‘consumentencyclische’ onderneming naar beneden bijstellen. Onthoud: cyclische aandelen zien er goedkoop uit op hun pieken en duur op hun dieptepunten.

Ten vijfde, de drie componenten van de NAHB / Wells Fargo woningmarktindex

(het meten van de houding van huizenbouwers) blijven een goed niveau van optimisme vertonen, maar zijn gestaag gedaald sinds november 2020 (het hoogtepunt van de stijging veroorzaakt door de dramatische stijging van de verkoop van nieuwe huizen eerder in het jaar). Vervolgens, in het laatste rapport, vertoonden de twee huidige componenten een grotere daling – nog steeds op een goed niveau, maar indicatief voor een neerwaartse trend. De drie componenten zijn: Cadeau verkoopvoorwaarden, verwacht(volgende zes maanden) verkoopvoorwaarden en aspirant-koper

verkeer

. De dalingen voor de drie indexen van november tot augustus zijn 96 tot 81, 89 tot 81 en 77 tot 60 (het verkeer heeft altijd lagere cijfers dan de andere twee). Terwijl de verwachting stabiel bleef op 81, daalden beide huidige items, aanwezig en verkeer, van juli tot augustus met 5 punten. Hier gaan de berichten in de media mis

Ze gebruiken voor seizoensinvloeden gecorrigeerde gegevens die de niet-seizoensgebonden verschuivingen overdrijft of maskeert

Ze gebruiken voor seizoensinvloeden gecorrigeerde vooruitzichten die de naderende grote winterdalingen in de verkoop van nieuwe huizen verbergen

Ze vergelijken nieuwe met bestaande verkoopgegevens van huizen op rapportdatum, maar de datatijdsperioden zijn dramatisch verschillend

Ze overdrijven het belang van lage rentetarieven – geschiedenis laat duidelijk een gebrek aan correlatie zien

Ze blijven oude, abnormale of niet-ondersteunde effecten gebruiken om hun redenering te ondersteunen (bijv. hoge houtkosten en moeite om werknemers te vinden)

Ze verwijzen naar de houding van huizenbouwers met behulp van een paar uitgezochte quotesin plaats van de onderzoeksgegevens voor alle huizenbouwers te onderzoeken

Eindelijk , schrijven ze de recente vertragende verkoop nu toe aan een strategie die op de een of andere manier collectief wordt uitgevoerd door de diverse groep concurrerende huizenbouwers: het aanbod van huizen (en verkopen) tegenhouden om hogere toekomstige prijzen te vangen. Complot? Collusie? Nee – onzinnig, zeker met het oog op de komende winterdaling in de verkoop. Voor dat laatste punt,De Wall Street Journal biedt twee artikelen die dit idee eerst promoten en vervolgens weerleggen. Op 17 augustus “Huizenbouwers beperken de verkoop en drijven de prijzen van nieuwe huizen op– Velen kunnen de bouw niet snel genoeg uitbreiden om aan de sterk groeiende vraag te voldoen en wenden zich af van zaken.” Een week later, op 25 augustus, “ [very few] Huizenbouwers vullen hun schappen aan, [the inventory]” zeggend: “Thuisbouwers hebben er wat verkocht”

meer nieuwe huizen in de VS vorige maand dan in juni. Maar het grotere nieuws is misschien dat bouwers meer huizen te koop hebben.” Met behulp van voor seizoensinvloeden gecorrigeerde cijfers vermeldt het artikel een voorraad van 6,2 maanden. De conclusie van dit artikel is de sleutel: “Huisbouwers hebben het gebouwd”

. Nu is het afwachten of er kopers komen.”

Herinnering: die voorraad is een absoluut, niet-aangepast getal. De komende verkooprapporten in de WSJ en elders zullen tot februari 2022 worden opgeblazen door seizoenscorrectie en jaartelling (vermenigvuldigen met 12), maar de voorraad zal alleen afnemen met het netto aantal werkelijke, ongecorrigeerde maandelijkse verkopen minus het aantal nieuwbouwwoningen voor uitverkoop.


Waar het op neerkomt: een verzwakking van de verkoop van nieuwe huizen betekent een verzwakking van de economische groeiWoningbouw (AKA woningbouw) is niet zomaar een kleine, op zichzelf staande industrie. Het is een belangrijke deelnemer aan de groei van de Amerikaanse economie. Naast de daadwerkelijke geldimpact is de bevestiging die het biedt voor de gezondheid van de economie, evenals het welzijn en het vertrouwen van consumenten. Daarom kan een afzwakkende groei van de verkoop van nieuwe huizen een teken zijn van problemen elders.Zie voor een alternatieve weergave dit artikel van 27 augustus van Barron’s: “

De woningmarkt is nog geen zeepbel. Deze aandelen kunnen blijven stijgen.

Source link

Zakelijk